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入蓉4年,“北辰”一路向南
2017-10-15
京派房企观察|入蓉4年,“北辰”一路向南

2015年初夏,来自北京的开发商北辰实业,联合朗诗、深圳联新投资拿下高新区大源板块两块连襟地,正式进入成都市场。

从此,北辰对城南的青睐从未改变。如今4年多时间过去了,北辰通过公开拍卖在成都及周边市场总计竞得9块土地,分别位于城南高新区、天府新区、双流区、仁寿……这9块宗地,7个项目全部位于城南。

2015年5月22日,北辰实业联合朗诗、深圳联新投资拿下成都高新区大源板块两块连襟地,首次入蓉。

资料显示,本次位于高新区大源组团西片区桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组的59.38亩、36.02亩两宗地块,已经是第三次走上土地拍卖席。可见,当时成都房地产市场,土地市场正处于低谷期。

最终,北京北辰实业股份有限公司、成都朗铭置业有限公司、深圳联新投资管理有限公司,这三家公司联合竞得上述连襟地块。成交单价分别为6020元/平米、5650元/平米;成交总价分别为60774.43万元、32564.68万元;溢价率分别为20.4%、13%。

2015年11月4日,北辰实业通过招拍挂方式,以总价62043.648万元竞得成都市高新区大源GX2015-40(252)号住宅地块国有建设用地使用权。

该宗地块位于成都市高新区大源村一组、铜牌村四组、临江村六组,北至天府四街,宗地面积约60.5895亩,容积率不大于2.4。经过81轮的举牌竞价,北辰以6400元/平米的楼面价,溢价33.33%竞得。

2016年3月31日,北辰以总价91077.3万元竞得成都市天府新区TF(07/05):2016-06号住宅地块(宗地一)与TF(07/05):2016-07号住宅地块(宗地二)的国有建设用地使用权。

该两宗地块均位于成都市天府新区华阳街道二江寺村,其中宗地一约66.0112亩,容积率不大于2.4。宗地二约65.9845亩,容积率不大于2.4。值得一提的是,这两宗土地为连襟地块,北辰虽然以100%和94.29%的高溢价竞得,但是其成交楼面价仍然很低,为4374.92元/平米和4267.49元/平米。

2017年,7月25日,北辰以总价8.06亿拿下双流东升街道39.9亩地块,容积率为3。本宗地块楼面价达到10100元/平米,溢价率68.33%,且当时该区域住宅售价几乎和此次成交楼面价相当。

2017年,8月9日,北辰以总价4.62亿元,成交楼面价5511元/平米,竞得眉山市仁寿县文林镇约113.31亩土地。其中出让净用地面积约105亩,为纯住宅用地,容积率不超过1.2。

2017年,8月16日,北辰以总价6.08亿元,成交楼面价4058元/平米,竞得仁寿县文林镇陵州大道以西89.89亩容积率为2.5的土地,溢价率204%。

2018年12月18日,北辰以约12.58亿元底价竞得[2018]成都市017号约120亩地块,楼面价为7850元/平米。该宗地位于成都双流区协和街道,地块计容总建筑面积约16.02万平方米,容积率2.0。

据统计,北辰在成都及南边的仁寿县拿下9块土地,分别开发了高新区北辰朗诗南门绿郡、高新区北辰香麓(首个独立操盘项目)、天府新区北辰南湖香麓、双流东升北辰天麓御府、仁寿县北辰龙熙台和北辰国颂府,以及案名未定的双流协和街道项目共7个项目。

截至目前,北辰朗诗南门绿郡和北辰香麓项目基本清盘,北辰南湖香麓项目还有别墅产品待售。而北辰天麓御府项目于今年初开过一次盘,销售情况不如人意,双流协和街道项目则未开盘。另外,仁寿的两个项目,北辰国颂府于今年面市,售价在8000元/平米左右,低于旁边的项目2000元/平米左右。

以2017年7月为界,北辰此前在成都拿的5块地,地价分别为6020元/平米、5650元/平米、6400元/平米、4374.92元/平米和4267.49元/平米,明显处于一个较低的水平;而此后,北辰拿的4块底,双流主城区10100元/平米、仁寿县5511元/平米和4058元/平米、双流协和街道7850元/平米,处在一个较高的水平。

所以,在2019年,当前期低价地销售变现,北辰轻松赚得一波红利之后,将面临高价拿地的困扰。从2017年以后的4块地来看,除2018年双流协和街道地块价格相对合理以外,其余3个项目将给北辰操盘团队带来不小压力。

据成都房协数据,截至目前,2019年北辰在成都范围内取得两批次预售,北辰香麓别墅、洋房产品132套房源,售价24048元/平米-30160元/平米,最终353人报名。而地价10100元/平米的双流新项目北辰天麓御府于今年5月取得过一次预售,精装单价17100元/平米,结果431套房源仅20人报名。

究其原因,主要还是因为拿地价格较高,而市场转向,该区域购买力不支持如此高的房价。

另外,北辰在仁寿的项目北辰国颂府于今年6月取证,其售价8000元/平米左右,处于同区域新楼盘较低的价格,隔壁的保利10500元/平米。而对比其拿地价格5511元/平米和4058元/平米,预计该项目利润水平可能基本持平或微利。

综上所述,2019年是北辰在成都比较关键的一年,此前低价地的城市红利兑现后,北辰在成都市场将转入阵地战。而随着市场越来越冷静,北辰现有的4宗土地,将考验其团队的操盘能力。

2019年9月16日,上市公司北辰实业公告称,拟以增资方式为成都北辰天辰置业有限公司和广州辰旭置业有限公司各引入1家新进投资方,新进股东持股比例分别为20%和49%。据财务数据显示,截至今年8月底,成都北辰天辰资产总计约15.88亿元,负债总计约15.38亿元,营收为0,净亏损71.87万元。该公司正是北辰双流区协和地块的开发公司。

由此可见,北辰也正在为接下来的阵地战,寻找解决方案。